Создание единых товариществ собственников жилья (ТСЖ) на нескольких домах – одна из новых форм управления.
Как показывает практика, такая форма уже существует и она действительно экономически выгодна.
С финансовой точки зрения создание единого ТСЖ снижает расходы собственников помещений на содержание управленческого аппарата, поскольку эти расходы распределяются между большим количеством собственников. И в то же время каждый дом, находящийся в едином ТСЖ, в любой момент времени может выбрать другой способ управления, например, управляющую организацию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, в одном доме собственники могут создать только одно ТСЖ. Но допускается также создание одного товарищества на нескольких домах.
Это называется «объединение домов при создании ТСЖ», что отражено в пункте 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ.
Вот основные требования, предусмотренные законодательством, при которых возможно объединение домов при создании ТСЖ: помещения в объединяющихся многоквартирных домах должны принадлежать не менее чем двум различным собственникам; земельные участки под объединяющимися домами должны быть расположены на общем земельном участке или соседних (граничащих) земельных участках; одноквартирные дома должны быть близко расположены.
В обязательном порядке происходит объединение не только зданий, но и земельных участков, сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, то есть, объединение в составе всего комплекса общего имущества. В связи с тем, что ТСЖ будет осуществлять функции управления всем комплексом общего имущества собственников объединяемых домов, необходимо учитывать следующие особенности:
1. При созыве общего собрания надо помнить, что для создания объединенного ТСЖ потребуется более 50 плюс один голос собственников от общего числа собственников всех домов.
2. Кворум общего собрания рассчитывается, исходя из общего количества также всех собственников в этих домах.
3. Протокол, повестка и подсчет голосов оформляются одним единым документом общего собрания собственников всех домов. И еще одна особенность.
В связи с объединением домов правление такого ТСЖ ежегодно готовит единый план мероприятий по управлению комплексом имущества, следовательно, устанавливается единый для собственников всех домов размер платы на содержание и ремонт, который и обеспечивает выполнение объединенного плана мероприятий. Соответственно планирование, организация и контроль всех видов работ и услуг осуществляется не в рамках каждого отдельного дома, а распространяется на весь комплекс домов. Рекомендуемый порядок создания ТСЖ при объединении домов.
Инициативной группой собственников помещений многоквартирных домов заблаговременно разрабатывается единая повестка дня. Ей необходимо также предварительно подготовить проект устава объединенного ТСЖ и ознакомить с его содержанием всех собственников помещений таких домов. При этом в Уставе ТСЖ обязательно указать, что товарищество создается при объединении таких-то конкретных домов. Пункт 6 статьи 146 Жилищного кодекса допускает возможность установления голосования по группам собственников помещений в зависимости от их вида (жилое или нежилое) и категорий решаемых вопросов. Поэтому в Уставе ТСЖ желательно предусмотреть возможность голосования отдельно всех собственников жилых помещений и отдельно всех собственников нежилых помещений, а также членов ТСЖ каждого дома, если рассматриваются вопросы, специфичные для конкретного дома. Общее собрание проводится в каждом из объединяющихся домов в форме заочного голосования — в строгом соответствии с Жилищным кодексом РФ. После того, как проведены собрания, оформляется единая выписка из протоколов общих собраний собственников помещений о создании товарищества при объединении домов. Это в том случае, если в каждом из объединяющихся домов собственники примут решение об объединении в соответствии с законом — 50 плюс один голос собственников помещений, принявших участие в голосовании (пункт 1 статьи 46 ЖК РФ). Результаты принятых решений доводятся до всех собственников помещений.
Рассмотрим также случай, когда собственники помещений хотят без создания собственного товарищества присоединиться к уже существующему ТСЖ.
Рекомендуемый порядок присоединения домов к существующему ТСЖ. В этом случае также должны быть соблюдены рассмотренные выше требования объединения домов.
В обязательном порядке происходит объединение не только зданий, но и земельных участков, сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, то есть, объединение в составе всего комплекса общего имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 136, подпунктами 4 пункта 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников помещений присоединяемого дома обязано принять решение о выборе способа управления. В данном случае, управление ТСЖ путем присоединения к существующему ТСЖ. Необходимо также принять решение членов существующего ТСЖ о согласии на присоединение еще одного дома.
Для этого необходимо провести голосование по вопросу внесения изменений в Устав своего ТСЖ о составе домов в ТСЖ (подпункт 1 пункта 2 статьи 145 ЖК РФ). И только после соблюдения этих условий можно приступить к государственной регистрации изменений в Уставе существующего ТСЖ.
С момента государственной регистрации изменений в Устав товарищества новый дом присоединяется к существующему ТСЖ (входит в его состав). Но есть, как говорится, обратная сторона медали… Что делать, когда собственники жилья, наоборот, хотят выйти из состава объединенного ТСЖ?
Выход из объединенного ТСЖ. Это действо также предусмотрено законодательством. В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений могут в любой момент изменить способ управления домом, приняв на своем общем собрании такое решение.
Следовательно, возможны случаи выхода домов из товарищества, созданного при объединении домов или в связи с присоединением домов.
Сделать это можно следующим образом. Определяется количество членов ТСЖ в доме, который предпочел выйти из его состава. Если количество членов ТСЖ более 50 процентов от общего числа голосов собственников в доме, и они сохраняют желание находиться в составе ТСЖ, то дальнейшие шаги по выходу дома из состава ТСЖ не предпринимаются.
Если же количество членов ТСЖ составляет 50 процентов (или меньше), то можно начинать процедуру выхода. В случае, когда определить количество членов ТСЖ в доме не удалось, или оно составляет 50 процентов (или меньше), то проводится общее собрание собственников помещений того дома, который предполагается вывести из состава ТСЖ, с повесткой дня «Выход из состава и создание нового ТСЖ» или «Выбор иного способа управления» в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ. Затем необходимо направить в объединенное ТСЖ письмо о начале процедуры оформления выхода дома из состава ТСЖ, и, соответственно, передачи необходимых сведений и документов с указанием лица (нового ТСЖ, управляющей организации или непосредственно собственников при непосредственном управлении), которому переходят права на управление домом.
Это все предусмотрено подпунктом 4 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, и пунктами 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года.
В объединенном ТСЖ необходимо провести общее собрание с целью принятия решения о внесении изменений в Устав товарищества, в связи с изменением состава домов, а также подготовить все соответствующие документы для передачи дома новому лицу, которое будет управлять выходящим домом. Соответственно оформляется акт передачи технического состояния дома, передача документов, связанных с управлением домом, разделительного баланса по расчетам с поставщиками и подрядчиками по ЖКУ. Далее новое лицо (ТСЖ, управляющая организация или непосредственно собственники) заключают новые договоры на предоставление коммунальных услуг. А объединенное ТСЖ направляет письма поставщикам услуг о внесении изменений в свои договоры по исключению обслуживания вышедшего из его состава дома.
Также существует возможность выхода дома из объединенного ТСЖ путем его реорганизации. Для этого необходимо созвать общее собрание членов объединенного ТСЖ для принятия решение о реорганизации в форме выделения или разделения. В случае выделения создается новое ТСЖ, без ликвидации действующего. То есть, дополнительно возникает новое юридическое лицо, которое принимает на себя часть обязательств действующего товарищества.
В случае разделения ликвидируется действующее товарищество, и вместо него создаются два новых товарищества, которые делят между собой обязательства по обслуживанию домов.
С. Л. ГОРОБЕЦ |
