В тех российских регионах, где соответствующие регламенты приняты и выполняются, процедура перехода стала куда менее болезненной и более упорядоченной. Российская законодательная база уже пополнилась рядом очень удачных документов такого рода. В качестве вдохновляющего примера полезно познакомиться с постановлением правительства Москвы от 2006 года. В Ростове и области, к сожалению, подобного постановления нет и пока не предвидится, что и влечет за собой «разброд и шатание» при передаче многоквартирного дома от одной УК другой. Южная столица знает немало прецедентов скандального «дележа» коммунальных сборов между двумя управляющими организациями, а также конфликтов из-за накопившихся за предыдущий период долгов перед поставщиками ресурсов при полном нежелании каждого из «управителей» брать кредиторскую задолженность на себя. Жертвой в этих денежных «разборках» обычно становятся жильцы.
Между Сциллой и Харибдой
Ситуация выглядит примерно так. Собственники жилья выбрали на общедомовом собрании новую управляющую организацию, но после свершившегося факта старая УК «по инерции» продолжает собирать коммунальные платежи. Одновременно новая компания требует от законопослушных потребителей по второму кругу оплатить уже оплаченные услуги, нередко угрожая судом. Оказавшемуся меж двух огней собственнику приходится или дважды платить за один и тот же «товар», или «по эстафете» предъявлять иск старой компании, чтобы отсудить у нее деньги в пользу новой. Получается, что в схватке за финансовые потоки управляющие организации переваливают собственную юридическую неграмотность и практическую некомпетентность на хрупкие плечи своего клиента. Довольно подробно эта драматическая коллизия рассмотрена на форуме сайта «Ростов-Дом», участница которого вместе со своими многочисленными соседями по дому оказалась заложницей финансового конфликта между ростовской компанией «ДУ-3» и «Донскими коммунальными инвестициями».
Истоки проблемы
С передачей домов от одной управляющей компании под крыло другой новые управленцы вынуждены принять старые долги по оплате коммунальных услуг. В ином случае ресурсоснабжающие организации не подпишут с ней договор. Но как только «кредиторка» принята, поставщики тут же требуют погашения долгов, угрожая прекратить подачу воды, тепла, электроэнергии. Однако с точки зрения бухгалтерского учета у новой управляющей компании появляется и «дебиторка» — задолженность жильцов перед старой УК, которую преемница тоже принимает «по наследству». Чтобы упорядочить возникшие финансовые отношения, необходимо законодательно прописать систему заключения договоров ресурсоснабжения, отношения собственников, управленцев и коммунальных монополистов. И обязательно оговорить сроки и порядок заключения этих договоров, чтобы предотвратить финансовый кавардак. Важно понимать, что ресурсоснабжающие организации в любом случае заинтересованы в погашении долгов, а у новой управляющей компании больше возможностей это сделать: теперь именно она управляет текущими денежными потоками в рамках управления домом. Поэтому не удивительно, что при оформлении договорных отношений с новой управляющей организацией поставщики настаивают на полной передаче прав и обязанностей от прежней УК к новой, включая задолженность жильцов за прошлые периоды.
На трех китах
В составлении договора о переводе долга участвуют три стороны: две управляющих компании и ресурсоснабжающая организация. В первую очередь, в соответствии со ст. 391 ГК РФ, согласие на заключение такой сделки требуется от кредитора. Новая управляющая организация с согласия поставщиков коммунальных услуг принимает долги от прежнего управленца, а в качестве «вознаграждения» получает дебиторскую задолженность жильцов по оплате коммунальных услуг. Разумеется, чтобы такой порядок устроил нового управляющего, нужно, чтобы все стороны соглашения, и прежде всего — жильцы, исполняли свои обязательства. К сожалению, на практике это происходит не всегда. Чтобы новая УК имела возможность взыскать с населения задолженность, в соглашении о переводе долга должен быть указан срок, в течение которого предшественник должен передать всю имеющуюся у него финансовую и техническую документацию по жилищному фонду, включая поквартирные лицевые счета. В случае если это не сделано, новому должнику весьма проблематично выполнить обязательства перед поставщиками коммунальных услуг. Более того — соглашение о переводе долга в таком случае является незаключенным, поэтому кредиторская задолженность остается за старой организацией. Ей и платить по счетам. Существующая арбитражная практика свидетельствует: в большинстве случаев новой управляющей компании, как бы ей этого ни не хотелось, придется принимать долги перед коммунальщиками от предшественника и расплачиваться по ним, взыскивая накопившуюся задолженность с жильцов. У нового управляющего есть только один способ избежать выполнения обязательств прежнего исполнителя услуг ЖКХ. И срабатывает он, если сам поставщик не дал согласия на перевод долга. Это происходит, когда у него есть точная и достоверная информация, что должник может расплатиться самостоятельно. При таком раскладе старая и новая УК «делят» платежи: по текущим ресурсоснабжающее предприятие рассчитывается с новым управляющим, а за прошлые периоды взыскивает задолженность с прежнего. Но такое решение принимается не всегда, поэтому новому управляющему следует быть готовым к подписанию договора перевода долга. Существенными для договора о переводе долга признаются указание на первоначальную сделку, по которой образовалась задолженность и из которой выбывает первоначальный должник, а также объем передаваемого долга, который может включать санкции за нарушение обязательств. Перед тем как переводить долг, кредитор и прежний должник могут провести сверку расчетов и оформить акт, который подтверждает задолженность между сторонами. Также целесообразно будет составить акт приема-передачи первичных документов – счетов, счетов-фактур и иных документов, подтверждающих задолженность. Долги жильцов, или «И меня посчитали» У другой сделки, связанной со сменой управляющей компании, — уступки прав требования к жильцам по оплате оказанных коммунальных услуг — иной состав участников и количество обязательных условий. Прежний управляющий передает новому свое требование на получение
(в том числе в судебном порядке) причитающейся ему задолженности по квартплате и оплате ЖКУ, образовавшейся в прежние времена. В свою очередь новый управляющий обязуется принять дебиторскую задолженность в оговоренной сумме. Статья 385 Гражданского кодекса РФ гласит: кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Другими словами, новой управляющей организации не нужно получать согласие собственников квартир на уступку права требования. Вместе с тем п. 3 ст. 382 ГК РФ четко предупреждает: если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Значит, если новая компания не удосужилась письменно проинформировать своих клиентов о том, что долги по квартплате надо нести ей, пусть не жалуется, если деньги «по недоразумению» достанутся предшественнице. Сама виновата: закон надо исполнять точно. А по второму разу «содрать задолженность» с собственников не получится. Ну а вывод из этого можно сделать однозначный: новой управляющей организации целесообразно внести в договор управления, заключаемый с собственниками жилья в МКД, условие о том, что задолженность перед предыдущим управляющим погашается новому управляющему. При этом новой управляющей компании придется заново выставить потребителям платежные документы, в которых будут указаны реквизиты нового исполнителя коммунальных услуг. Чтобы договор уступки прав требований был конкретизирован, следует в нем или лучше в отдельном приложении указать перечень сумм долгов и переплат, имеющихся у жильцов домов перед управляющей компанией, включая номера квартир, фамилии собственников. Также в договоре стоит предусмотреть, что после проведения всех взаиморасчетов, связанных с выполнением сторонами обязательств, прежний управляющий обязуется возвращать на расчетный счет ответчика суммы, ошибочно уплаченные жильцами дома. Нередко при смене управляющей компании составляется двусторонний акт о состоянии общего имущества — порядок этой процедуры регламентируется Письмом Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14316-РМ/07. Почему бы не воспользоваться актом при передаче задолженности от одной управляющей компании к другой? Для нового управляющего это будет еще одним документальным подтверждением права на взыскание долгов жильцов в пользу ресурсоснабжающих организаций. А в отношениях между старой, новой управляющими компаниями и собственниками жилья наконец настанет долгожданная гармония. |
