Как распознать недобросовестную управляющую компанию
Чтобы не ошибиться с выбором необходимо: 1. Узнав название фирмы, проверьте, существует ли такая организация на самом деле. Для этого необходимо проверить ее учредительные документы – получить сведения из Единого государственного реестра юридических лиц потребовав такую выписку у представителей УК.
2. Поинтересуйтесь, как давно компания работает на рынке коммунальных услуг — есть ли у нее свои наработки, связи. Если «стаж» уже есть, опросите жильцов тех домов, которые уже управляются этой УК, каков уровень оказываемых услуг. Если компания образована недавно, поинтересуйтесь биографией ее руководителей и главных специалистов: как давно они занимаются этим бизнесом, где начинали и чего достигли.
3. Обязательно ознакомьтесь с программой деятельности компании по вашему дому. В ней должно быть прописано, как УК собирается получать прибыль по договору, который она заключит с собственниками, за счет чего она собирается оказывать коммунальные услуги, включая набор дополнительных услуг. Также в документе может быть отражено, собирается ли УК проводить какие-либо мероприятия по энергосбережению, по экономии ресурсов — это важные составляющие дохода компании.
4. Договор с УК необходимо читать самым внимательным образом. Желательно провести юридическую экспертизу договора
5. Необходимо точно знать, какие услуги и за какие деньги вам будут оказываться. В принципе, тарифы на основные коммунальные услуги (водо-, газо-, тепло-, энергоснабжение) регулируются государством. А вот остальные — техобслуживание, вывоз мусора и прочее зависит от условий многоквартирного дома. Тарифы должны быть обоснованы. То есть по вашему требованию вам должны пояснить, что входит в ту или иную сумму, откуда она вообще взялась. Что в тарифе составляет необходимую долю расходов, что — прибыль компании, что — сумму, направленную на улучшение качества.
6. В договоре должна быть указана ответственность за его неисполнение компанией — в каком порядке будет признаваться это неисполнение и какие меры оно повлечет для компании.
7. Столкнувшись с ситуацией, когда УК уже выбрана, но ни вы, ни ваши соседи даже и не подозревали о прошедших выборах, проверьте правильность проведения собрания, его правомочность. Уже известны случаи, когда самозваные компании подделывают протоколы общего собрания собственников жилья. Как сменить управляющую компанию В соответствии с положениями статьи 162 ЖК РФ управляющая организация (управляющая компания, далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления, который заключается между УК и всеми собственниками помещений в этом доме (либо с ТСЖ, ЖСК, если они созданы в этом доме) на срок не менее 1 года и не более 5 лет. Если срок действия договора не истек, то, чтобы сменить УК, необходимо расторгнуть договор управления многоквартирным домом с прежней УК и заключить договор с новой УК.
Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
По соглашению сторон; По основаниям, предусмотренным в самом договоре;
По основаниям, предусмотренным ГК РФ;
По основаниям, предусмотренным другими законами;
По решению суда.
Рассмотрим подробнее эти случаи. Соглашение сторон Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (ТСЖ, ЖСК) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу не имеется.
В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора.
Необходимо обратить особое внимание на его содержание, поскольку в нем должен быть определен порядок передачи новой УК: технической документации на дом; иных документов, связанных с управлением домом; средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК; средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т.д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК. С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.
Основания, предусмотренные в самом договоре Самим договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, может быть предусмотрено расторжение договора, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор. Основания, предусмотренные ГК РФ Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор, может быть, расторгнут в судебном порядке.
Основания, предусмотренные другими законами Статья 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. По смыслу нормы закона, такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом. Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Расторжение договора по решению суда Это возможно при существенном нарушении договора УК. В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ, «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Очевидно, к таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях установленной стандартами температуры в отопительный сезон (+18º, а в угловых помещениях +20º), либо систематические перебои в водоснабжении, неисправные лифты и т.п. Безусловно, что все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Что должно быть в договоре на управление домом?
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; — перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, (технический регламент) порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; (тепло, вода, газ и т.д.) — порядок определения цены договора, (плата за работу Управляющей Компании) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; — порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. В том числе: использование денег жителей дома только на их дом, отчет об использовании собранных денег перед жителями дома, утверждение планов работ по дому на собрании жителей дома начисление жителям дома платы за содержание и ремонт жилого помещения только в соответствии с принятым ими решением
Необходимо обратить особое внимание на его содержание, поскольку в нем должен быть определен порядок передачи новой УК: технической документации на дом; иных документов, связанных с управлением домом; средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК; средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т.д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК. С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.
Основания, предусмотренные в самом договоре Самим договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, может быть предусмотрено расторжение договора, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор. Основания, предусмотренные ГК РФ Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор, может быть, расторгнут в судебном порядке.
Основания, предусмотренные другими законами Статья 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. По смыслу нормы закона, такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом. Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Расторжение договора по решению суда Это возможно при существенном нарушении договора УК. В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ, «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Очевидно, к таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях установленной стандартами температуры в отопительный сезон (+18º, а в угловых помещениях +20º), либо систематические перебои в водоснабжении, неисправные лифты и т.п. Безусловно, что все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Что должно быть в договоре на управление домом?
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; — перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, (технический регламент) порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; (тепло, вода, газ и т.д.) — порядок определения цены договора, (плата за работу Управляющей Компании) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; — порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. В том числе: использование денег жителей дома только на их дом, отчет об использовании собранных денег перед жителями дома, утверждение планов работ по дому на собрании жителей дома начисление жителям дома платы за содержание и ремонт жилого помещения только в соответствии с принятым ими решением