ТСЖ — два взгляда на один вопрос
«…Государство сбрасывает с себя ответственность за состояние жилого фонда…» «…После смены формы управления бремя платы за капитальный ремонт разрушающегося жилого фонда будет непосильным для бюджетников и пенсионеров, которые составляют большинство плательщиков в сегодняшнем муниципальном фонде…»
«…Основными неплательщиками в 2004 году за тепло и электроэнергию в Екатеринбурге стали ТСЖ. Причина — неспособность части жильцов оплатить растущие тарифы…» «…Государство нас опять обмануло! Условием снятия дома с баланса МУФЗ и передачи его на баланс ТСЖ должен был являться капитальный ремонт здания. Куда ушли деньги, которые мы платили по графе «капремонт» десятки лет?!.» Подобными высказываниями пестрели наша пресса и Интернет в прошлом году, когда заговорили о постепенной передаче муниципального жилого фонда в управление товариществ собственников жилья. С 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс. Однако закон мертв в случае его ненадлежащего исполнения на местах. На то, как происходит взаимодействие органов городской власти и ТСЖ, какие проблемы стоят сейчас перед ТСЖ, мы решили посмотреть с двух точек зрения. Сверху и снизу. Со стороны чиновника городской администрации и со стороны председателя одного из ростовских ТСЖ.
Свой взгляд на ситуацию я попросил высказать главного специалиста по работе с ТСЖ департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики администрации Ростова-на-Дону Сергея Леонидовича Горобца.
— Какую помощь оказывает городская администрация товариществам собственников жилья?
— Помощь оказывается, в первую очередь, методическая. Проводится разъяснительная работа с населением по ключевым положениям нового Жилищного кодекса РФ. В учебном центре РГСУ при содействии городской администрации проводятся курсы для управляющих жилищного фонда с учетом изменений законодательства. Разрабатываются новые методические документы.
— Каковы тенденции в сфере ТСЖ в связи с принятием нового Жилищного кодекса? Есть мнение, что жильцов муниципальных домов принудительно будут заставлять менять форму управления домом…
— Говорить о том, что сегодня во всех домах повально начнут создаваться ТСЖ нельзя, так как новый Жилищный кодекс предоставляет собственнику три способа управления многоквартирным домом. Первое — непосредственное управление, второе — создание ТСЖ и, наконец, — выбор управляющей компании. Последние два варианта выгодны тем, что появляется возможность контроля за распределением расходуемых средств. Возникает реальная возможность улучшить качество обслуживания и содержания жилья.
— Ваше мнение о новом Жилищном кодексе?
— Нормальный кодекс, нормальный закон. После его введения внесены изменения во многие другие законодательные акты, отменен Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». Теперь нет необходимости руководствоваться несколькими десятками документов, все это сведено в один Жилищный кодекс.
— Какая проблема, на ваш взгляд, сейчас наиболее актуальна для товариществ собственников жилья?
— Каких-то особых проблем я не вижу. Главное наше достижение в том, что удалось преодолеть некоторую инертность мышления населения. Подобная инертность была вызвана слабой информированностью о том, что такое ТСЖ и какие у него преимущества. Сейчас городской администрацией ведется работа по доведению до населения всех изменений в законодательстве. Материалы об этом публикуются и будут в дальнейшем публиковаться в прессе. Хотя определенная инертность мышления все-таки осталась. Она вызвана тем, что большое количество людей все еще пребывает в заблуждении по поводу того, что кто-то за них будет решать проблемы с их собственным жильем. Вот это и есть главный тормоз на пути развития ТСЖ! Когда люди научатся относиться к общему как к своему собственному, вот тогда наш жилищный фонд и будет в порядке.
А вот взгляд на проблемы ТСЖ изнутри.
Председатель правления ТСЖ «Калининец» Сергей Александрович Атаманенко:
— Управление жилыми домами, обслуживание и эксплуатация жилищного фонда — это сложная наука, которую нельзя познать с наскока. Жилье для многих людей — это главный капитал, которым они владеют, а собственник должен и обязан быть заинтересован в сохранении, улучшении и приумножении своего имущества. Вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ обязывает каждого жильца пересмотреть свое отношение к жилому дому. Товарищество собственников жилья «Калининец» создано на базе жилищно-строительного кооператива. Поэтому для нас переход в 1998 году в новую форму управления ТСЖ был не так болезнен, как это происходит сейчас в муниципальном жилом фонде. С самого начала эксплуатации нашего дома (июнь 1970 года) жильцы стремились поддерживать его в хорошем состоянии. Взносы на техническое обслуживание и капитальный ремонт дома старались расходовать по назначению. Поэтому если сравнивать между собой дома одного возраста в муниципальном фонде и в ЖСК или ТСЖ, то можно сразу определить, чей этот дом. — Оказывается ли вашему ТСЖ помощь со стороны городской администрации?
— Говорить о широкомасштабном финансировании, конечно же, нельзя. Однако три года назад нам были выделены деньги на капитальный ремонт кровли в рамках городской программы «Кровля». Собрать такую крупную сумму за счет жильцов было бы проблематично.
— Как вы сотрудничаете с органами районной власти?
— Здесь проблем нет. Никогда не получал отказа в приеме у заместителя главы администрации Железнодорожного района С.М. Манцызова. Сейчас острых проблем у нас нет.
— В чем вы видите основное преимущество ТСЖ?
— Во-первых, все собственники могут участвовать в управлении своим домом. Основные вопросы, касающиеся здания в целом, решаются на общем собрании жильцов, на котором каждый владелец квартиры имеет право высказать свое мнение и принять участие в голосовании. Во-вторых, у товарищества есть возможность свободного выбора эксплуатирующих организаций, обеспечивающих нормальное функционирование объекта. В-третьих, к преимуществам нужно отнести удобство и значительное ускорение решения бытовых проблем — ремонт сантехники, электричества и так далее. В качестве четвертого фактора могу назвать и такой: граждане, осознающие себя собственниками, знающие, какие деньги и за что они платят, совсем по-другому относятся к жилью. Многие из жильцов понимают, что не только квартира, но и весь дом, прилегающая территория — их собственность, и каждый из них — хозяин дома, а не временный квартирант. Правление ТСЖ «Калининец» добилось, что все ответственные квартиросъемщики вовремя и в полном объеме оплачивают коммунальные услуги. — Суммарная оплата за жилищно-коммунальные услуги у вас выше, чем в муниципальном жилом фонде? — Тарифы за тепло, воду, вывоз мусора едины для всех форм собственности. Уменьшить или увеличить их нельзя. Лишь только на техническое обслуживание и капитальный ремонт мы можем самостоятельно устанавливать тариф, так как бремя ответственности за содержание дома по действующему законодательству лежит на собственнике жилья. В ТСЖ «Калининец» тариф на техобслуживание соответствует принятым в городе нормативам, а на капитальный ремонт постановлением общего собрания установлен тариф 84 копейки с квадратного метра. Проведенный мониторинг технического состояния дома показал, что многие инженерные и конструктивные элементы дома требуют капитального ремонта. За последние два года в доме проведен капитальный ремонт системы водоснабжения и канализации, полностью заменена нижняя разводка системы отопления, установлен узел учета тепла. Планируем в этом году продолжить ремонт отопления с полной заменой батарей и металлических труб на металлопластиковые. Даже в нынешнем положении, когда не полностью заменена система отопления, узел учета тепла позволит нам по окончании отопительного сезона сэкономить до 25 процентов денежных средств, собираемых на оплату тепла.
— Насколько эффективен рубль, собранный с жильцов в вашем ТСЖ, в сравнении с рублем, заплаченным ЖЭКу?
— В ТСЖ при грамотно построенном менеджменте и условии безналичной оплаты коммунальных услуг — рубль, собранный с жильцов, всегда будет эффективнее в сравнении с рублем, заплаченным ЖЭКу. Потому что этот рубль остается на расчетном счете ТСЖ, расходуется только на дом согласно утвержденному общим собранием годовому плану и смете. Кроме того, при оптовой закупке комплектующих материалов на предстоящий ремонт, торгующие фирмы предоставляют нам скидки в 5-7 процентов. Обратите внимание: все репортажи о проблемах в жилищном фонде касаются всегда муниципального или ведомственного жилья, а не жилья, находящегося в собственности ТСЖ и ЖСК. Ибо там люди изначально понимают, что это их жилье.
— Проблемный вопрос: дом стареет, стоимость обслуживания с годами будет только расти, но совсем не факт, что будет расти благосостояние жильцов. Скорее всего, оно все-таки будет падать: те, кто когда-то вступали в жилищно-строительный кооператив, ушли на пенсию, доход их уменьшился. Смогут ли они справиться с растущей нагрузкой?
— Что будет через десять лет, я не могу сказать ничего определенного. Жизнь покажет. В настоящее время те, кто имеет право на получение жилищных субсидий и льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, полностью ими пользуются. В то же время я объясняю жильцам: ваша собственность не заканчивается за порогом вашей квартиры. Это и часть крыши, это и доля подвала, и подъезд, и прилегающая территория. Поэтому бесполезно вкладывать деньги в ремонт своей квартиры, если дом будет рушиться. Такая квартира не будет иметь реальной рыночной цены. Вот почему у наших жильцов очень высока сознательность: жильцы всегда закрывают двери, следят за порядком в подъездах, на прилегающей территории. При таком хозяйском отношении дом простоит, быть может, более ста лет. Если за домом не следить, то он и пятидесяти не выдержит…
— Как вы решаете проблему с текущим техническим обслуживанием вашего дома?
— Несколько лет назад коммуникации нашего дома дышали на ладан, а водопроводные трубы рвались чуть ли не каждый день, хомут стоял на хомуте. Сегодня мы вышли из этой ситуации. Установили новые трубопроводы из пластика. И забыли об авралах, а ежемесячный технический осмотр коммуникаций и электрики позволяет предотвратить возможные аварии. В то же время все внутриквартирные работы делаются на сдельной основе. Тут уж сам жилец решает, кого ему пригласить. Соответственно, и оплата идет за счет его средств.
— Принятие нового Жилищного кодекса как-то отразится на вашей деятельности?
— Скорее всего, нет. Ведь мы изначально были собственниками дома. А вот в муниципальном жилье, которое постепенно будет переводиться в ТСЖ, придется еще долго привыкать к мысли, что надо относится к дому как к своему. Наши же жильцы давно уже поняли, что они являются такими же собственниками частного дома, как и жильцы, например, обычного частного дома на одну семью.
— Какая самая животрепещущая проблема стоит сейчас перед вами?
— Когда 35 лет назад дом сдавался в эксплуатацию и подписывались акты о приемке, никто не предполагал, что жизнь так кардинально изменится. В результате на балансе дома оказались: 250-метровый электрический кабель, 120-метровый водопроводный ввод, газовая труба, проходящая вдоль дома. Эксплуатация таких сетей не свойственна ТСЖ. Эти инженерные коммуникации должны принадлежать соответствующим организациям, а зона ответственности ТСЖ ограничена стеной дома, как в муниципальных домах. Я думаю, что эти вопросы будем решать с помощью Ростовской ассоциации ТСЖ.
— Кем, по-вашему, должен быть председатель ТСЖ?
— В первую очередь — грамотным менеджером, управленцем, знающим не только экономику, но и психологию. Товарищество собственников жилья — это юридическое лицо, то есть хозяйственная единица, которая функционирует и развивается по экономическим законам. Поэтому председатель ТСЖ должен иметь представление о бухгалтерском учете, владеть вопросами налогообложения, уметь прогнозировать будущие траты, находить общий язык с жильцами дома.
Автор: В.В. Полуботко, обозреватель
http://www.rostovstroy.ru/archive/articles/37.html
| |
|
| |
| Просмотров: 1104 | |
| Всего комментариев: 0 | |